"Baugemeinschaft" und "Baugruppe" meinen meist dasselbe: einen Zusammenschluss von mehreren Bauherren bzw. Baufamilien mit dem Ziel, Wohnraum zu schaffen. In der Regel wollen die Baufamilien die eigengenutzte Wohnung errichten, teilweise sind aber auch Vermieter Mitglied einer Baugruppe. Das Spektrum von Baugemeinschaften ist sehr breit: vom Bau von Einfamilien- oder Reihenhäusern bis hin zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses oder ganzer Stadtquartiere.


Was sind die Vorteile einer Baugemeinschaft?

Das Bauen in Gemeinschaft hat eine ganze Reihe von Vorteilen gegenüber z.B. dem Kauf einer Wohnung vom Bauträger:

  • Die Gesamt-Gestehungskosten je Quadratmeter Wohnfläche sind bei Baugemeinschaften in der Regel niedriger als die Bauträger-Kaufpreise, da der Risikozuschlag und die Gewinnmarge des Bauträgers wegfällt.
  • Die Qualität der Bauausführung kann von der Gemeinschaft vollständig selbst bestimmt werden. So werden höherwertige Bauausführungen möglich.
  • Die Architektur von Baugemeinschaftsprojekten ist meist innovativ und angenehm modern, sie setzt Akzente im Stadtbild und vermeidet langweilige Norm- und Einheitsbauten.
  • Und natürlich erleichtert das Bauen mit Gleichgesinnten den Umzug in eine neue Gegend. Die zukünftigen Nachbarn sind bereits bekannt, die Kinder lassen sich gemeinsam betreuen, Singles oder ältere Menschen finden neue Kontakte ...

 

Wer initiiert eine Baugruppe?

Manchmal finden Bauwillige ein Grundstück, das für sie alleine zu groß oder zu teuer ist. Zusammen mit Gleichgesinnten aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis kann das Projekt aber „gestemmt" werden; das ist die „Urform" der Baugruppe.
Es kommt auch vor, dass sich zuerst der Kreis der Gleichgesinnten zusammenfindet und diese dann nach dem passenden Grundstück suchen.
Häufig werden Baugemeinschaften von Projektentwicklern initiiert: sie kaufen einen geeigneten Bauplatz und gehen danach auf die Suche nach Mitbaufrauen und -herren.


Warum ist ein Projektsteuerer notwendig?

Damit ein Baugemeinschaftsprojekt erfolgreich verläuft, sind - neben der eigentlichen Baugruppe - zwei Personen von zentraler Bedeutung:

  • der Architekt und
  • der Projektsteuerer

Der Architekt kümmert sich um die Gestaltung des Hauses, die Ausschreibung der Gewerke und den Bauablauf.

Der Projektsteuerer ist der professionelle Vertreter der Bauherrnschaft. Die Baufrauen und Bauherren werden in der Zeit des gemeinschaftlichen Bauens weiter ihren jeweiligen Berufen nachgehen (müssen). Aber eine Baugruppe lässt sich nicht als Hobby nach Feierabend und am Wochenende betreiben. Ein hauptberuflicher „Kümmerer" ist unbedingt notwendig.
Gelegentlich wird die Meinung vertreten, die Projektsteuerungsaufgabe könne vom Architekten mit übernommen werden. Aber das ist weder von den Architekten gewünscht noch hilfreich: der Projektsteuerer und der Architekt müssen zusammenarbeiten und sich auch gegenseitig kontrollieren.


Welche Risiken bestehen?

Das Bauen in Baugemeinschaft hat viele Vorteile, aber einige Risiken, derer sich alle Beteiligten bewusst sein sollten:

  • Baukostenrisiko: anders als beim Kauf vom Bauträger gibt es keinen Festpreis für die Wohnung. Erst nach vollständiger Ausschreibung aller Gewerke wird klar, ob der Architekt die Kosten korrekt berechnet hat.
  • Belegungsrisiko: erst wenn alle Wohnungen vergeben sind, ist die Gesamtfinanzierung des Vorhabens gesichert. Entscheidet sich die Gruppe für einen Baubeginn vor vollständiger Belegung, so trägt sie das Risiko der Durchfinanzierung.
  • Ausfallrisiko: es kann immer vorkommen, dass ein Baugemeinschaftsmitglied „ausfällt", das heißt seinen/ihren Beitrag nicht mehr leisten kann oder will. Gründe können sein: Krankheit, Scheidung, Insolvenz... In diesem Fall muss ein Ersatzmitglied gefunden werden.

 

Welche rechtliche Struktur hat eine Baugemeinschaft?

Um die Baugemeinschaft auf eine solide Basis zu stellen, bedarf es einer geeigneten vertraglichen Struktur, die jedem Mitglied ausreichend (Rechts-)Sicherheit bietet.
Wichtig sind klare Vereinbarungen über

  • Planungs- und Bauziele (Pläne und Baubeschreibung, definierte Standards)
  • Diskussions- und Entscheidungsprozesse (wie oft trifft sich die Gruppe, mit welcher Mehrheit wird abgestimmt)
  • Kommunikationswege (z.B. Internetseite)
  • Terminplanung (bis wann darf ich mit Fertigstellung meiner Wohnung rechnen)
  • Kostenschätzung oder besser Kostenberechnung
  • Umgang mit Sonderwünschen
  • Ausstiegsmöglichkeit

Das Bauen in der Gruppe ist ein Prozess, bei dem sich auch das Verhältnis der Gruppenmitglieder untereinander fortentwickelt.
Am Anfang steht die Klärung der Interessen jedes einzelnen Mitglieds. In der eigentlichen Bauphase muss die Gruppe professionell organisiert sein, damit zügig entschieden werden kann. Der erfolgreiche Projektverlauf hängt wesentlich vom Verantwortungsbewusstsein jedes Einzelnen ab. Bauen ist aufreibend und spannend zugleich. Die meisten Menschen befinden sich nur einmal im Leben in dieser Situation und wissen dann die Gemeinschaft mit anderen "Neulingen" zu schätzen.

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